Как взять ипотеку на квартиру: советы и нюансы

Сегодня в жизни почти каждого человека наступает момент, когда он задумывается о кредите. У кого уже есть квартира, подаренная родственниками, тем проще, но остальным приходится думать о том, как взять ипотеку на квартиру. В первую очередь необходимо понять, на что можно рассчитывать. Каждый кредит имеет четыре параметра: сумму, ставку, период кредита и ежемесячную сумму, которую придется отдавать из заработной платы или иного дохода. Для прикидок используйте любой кредитный калькулятор, их в интернете много.

Если ставку вы сможете прикинуть, просто взяв информацию с сайтов банков в вашем городе, то остальными параметрами вы можете немного поиграть.

Например, произвольно поставив срок и определив сумму, необходимую для отчисления на кредит, вы сможете определить цену квартиры, на которую можете рассчитывать. Если она вас не устраивает или вы хотите понять границы своих возможностей, немного меняйте сумму и ставку. Если вам известна цена квартиры в интересующем вам районе, то вы сможете определить срок, в течение которого вам придется отдавать кредит.

Для чего это нужно?

Вы должны четко понимать свои возможности и сразу готовиться к будущей жизни. Это и моральная подготовка и в то же время первый шаг к кредиту. После него вы будете знать на какую квартиру вам реально претендовать и сколько вам необходимо зарабатывать, если текущий доход недостаточно велик.

Если окажется, что ваши возможности пока недостаточно хороши и взять ипотеку на квартиру представляется сложным, лучше подождите, пока не наступит более благоприятный момент – понижение цен на недвижимость или увеличение дохода, например.

Расчет цены кредита

С помощью ипотечного калькулятора вы сможете прикинуть, какую сумму вам придется переплатить за кредит. Погодите расстраиваться, посчитайте свои альтернативные затраты, которые вы понесете в случае, если не будете брать кредит, а будете копить деньги. Вполне возможно, что разница между суммой процентов и альтернативными затратами не так уж велика и тогда на первый план выйдут не численные факторы – например, жизнь в течение периода кредита в своей квартире или съемном жилье.

Механизм расчета

Ваш ежемесячный платеж рассчитывается по сложной формуле, которую нет смысла запоминать. Но надо понимать логику расчета: ежемесячный платеж состоит из двух частей – погашения процентов и основного долга. Ежемесячно банк считает сумму процентов, которые набежали с последней отчетной даты (даты предыдущего ежемесячного платежа) на ваш долг на дневной основе.

Используется дневной процент, который посчитали как деление годовой ставки на количество дней в году. Соответственно в структуре ежемесячного платежа рассчитывается доля погашения основного долга. Эта доля отнимается от основного долга и таким образом уменьшает его. Т.е., в следующий период банк уже насчитает меньше процентов и соответственно доля погашения основного долга вырастет. И так до тех пор, пока долг не исчезнет полностью.

Существует два вида платежей: аннуитет – основанный на постоянстве регулярных платежей и дифференцированные платежи – когда доля основного долга в сумме ежемесячного платежа остается постоянной.

Как правило, когда вы хотите взять ипотеку на квартиру, опирайтесь на аннуитетные платежи. Расчет для них велся выше. В случае дифференцированных платежей немного меняется структура: ежемесячный платеж непостоянен и поэтому ежемесячно рассчитывается как часть основного долга, поделенная на количество периодов (месяцев) и процентов, которые считаются так же как и в аннуитете. Преимущество аннуитетных платежей в том, что они меньше, чем первые дифференцированные платежи и позволяют взять большую сумму кредита, но в итоге переплатить придется несколько больше.

Подбор банка

Если ваши возможности позволяют задуматься о том, чтобы взять ипотеку на квартиру, начинайте подбирать банк и программу. Каждый банк имеет свою привлекательность, кто дает приемлемые ставки кредита, кто предлагает более мягкие условия договора, нюансов много. Для начала соберите информацию о:

1) Ставках на ипотеку;

2) Сумме первоначального взноса;

3) Процедурах, которые необходимо пройти перед подписанием договора;

4) Прочих расходах, помимо выплаты процентов.

Надо принимать в учет все факторы, а не смотреть только на ставку кредита.

Этапы

После того, как вы определились с банком, вы должны собрать весь пакет документов для подачи заявки на кредит. После какого-то периода времени банк даст знать о своем решении выдавать кредит или нет. После этого пройдут процедуры оценки, страхования, заключения договора-купли продажи, ограничение квартиры на отчуждение и наконец подписание договора и выдача кредита.

Досрочное погашение

Это важный пункт, т.к. позволяет сэкономить деньги. Прежде всего запомните, что досрочное погашение уменьшает сумму основного долга или срок вашего кредита, в любом случае вы экономите. Если банк достаточно благоприятно реагирует на досрочное погашение, то можно заранее сделать небольшую подушку безопасности – взять кредит не на максимальные условия, которые вы можете потянуть, а на поменьше. В этом случае вы немного потеряете денег на процентах, но зато не попадете в ситуацию, когда срочно нужны деньги, а они все запланированы на кредит. Если же форс-мажора не будет, вы при накоплении энной суммы сможете досрочно погашать кредит. При этом вы сможете избежать такой ситуации, как штраф при просрочке ежемесячного платежа, это плохо влияет на кредитную историю.

Нюансы

При ипотечном кредите в залог идет квартира, которую вы покупаете. При этом будут процедуры независимой оценки, страхования, наложения ограничений к продаже, услуги нотариуса и др.

Независимая оценка обычно ниже рыночной стоимости. Это важный пункт, т.к. влияет на стоимость залога и соответственно на сумму первоначального взноса.

Надо внимательно изучать все (!) пункты кредитного договора.

В общем, взять ипотеку на квартиру не страшное дело, но если к нему подойти недостаточно обдуманно, можно сильно проиграть.

Похожие публикации